Affitto lungo termine, studenti o concordato 3+2? Tre modi diversi di far lavorare lo stesso appartamento

Hai un appartamento a Trieste e stai valutando di affittarlo. La domanda che ti stai facendo è: quale formula mi conviene? Affitto lungo termine classico, studenti universitari o concordato 3+2?

La risposta onesta è: dipende da te, da quanto tempo vuoi dedicarci, da quanto rischio ti va di correre e da cosa ti aspetti dall’operazione.

Ti faccio vedere tre scenari diversi sullo stesso appartamento, così capisci subito cosa cambia in termini di canone, gestione, rischio e testa.

E ti mostro un vantaggio fiscale nascosto che quasi nessuno sfrutta a dovere quando affitta a studenti a Trieste.

Lo stesso appartamento, tre strade diverse

Prendiamo un bilocale tipo a Trieste, zona Barriera Vecchia o San Giacomo, 60 mq, buono stato, luminoso, secondo piano con ascensore.

È un appartamento che sul mercato potrebbe:

vendersi intorno ai 110.000–120.000 euro;
affittarsi in modi molto diversi.

Vediamo come.

(Non tratto qui l’affitto breve/turistico tipo Airbnb perché ha dinamiche completamente diverse: richiede gestione quotidiana, cambio biancheria, normative specifiche e una logica più da hospitality che da investimento immobiliare. Lo escludo volutamente per concentrarmi sulle formule a medio-lungo termine.)

Scenario 1: Affitto lungo termine libero

Come funziona

Contratto 4+4, canone libero concordato tra te e l’inquilino. Cerchi una coppia, una famiglia piccola o un singolo stabile, preferibilmente con contratto a tempo indeterminato.

Canone realistico

550–650 euro/mese, diciamo 600 euro/mese come media.

Rendimento lordo annuo

600 × 12 = 7.200 euro Su un valore di 115.000 euro → 6,3% lordo annuo

Tassazione (Cedolare secca 21%)

1.512 euro

Rendimento netto annuo

~5.688 euro

Pro

Gestione tranquilla: una volta trovato l’inquilino giusto, ti dimentichi dell’appartamento per anni.
Canone stabile e prevedibile.
Poche rotture di scatole: niente turn-over, niente micro-problemi ogni mese.

Contro

Tassazione alta (21% sul canone).
Canone medio-basso rispetto ad altre formule.
Se ti capita l’inquilino sbagliato (e capita), uscirne è lungo e doloroso.
Vuoti possibili: se resta vuoto 2 mesi, perdi 1.200 euro netti.

Per chi funziona

Per chi vuole serenità e ha già altre cose da fare nella vita. Non vuoi starci dietro, vuoi solo un’entrata costante e nessun pensiero.

Scenario 2: Affitto a studenti universitari (con agevolazione fiscale)

Come funziona

Contratto transitorio per studenti universitari (durata da 6 a 36 mesi, rinnovabile) disciplinato dall’art. 5 della L. 431/98 e dagli Accordi Territoriali di Trieste.

Qui c’è il punto che quasi nessuno sfrutta a dovere:

Se stipuli il contratto secondo i parametri dell’Accordo Territoriale (con asseverazione delle associazioni di categoria), accedi alle agevolazioni del canone concordato:

Cedolare secca al 10% (invece del 21%)
Sconto IMU del 25%

Grazie alle maggiorazioni previste per gli immobili arredati e per la tipologia di contratto, puoi ottenere un canone sensibilmente più alto del “concordato classico”, restando nella legalità fiscale.

Canone realistico

750 euro/mese affittando l’intero alloggio a studenti, ben arredato e ben collegato.

(Nota: questa cifra è calcolata applicando le maggiorazioni massime previste dall’Accordo Territoriale di Trieste per arredo completo, durata e superficie convenzionale su un bilocale di 60mq in zona semi-centrale.)

Rendimento lordo annuo

750 × 12 = 9.000 euro Su un valore di 115.000 euro → 7,8% lordo annuo

Tassazione (Cedolare secca 10%)

900 euro

Risparmio IMU

~250 euro (stimati)

Rendimento netto annuo

~8.350 euro

Il Risultato: Guadagni 2.662 euro netti in più all’anno rispetto al mercato libero. È come se incassassi quasi 5 mensilità in più.

In percentuale: Guadagni il 46% in più rispetto al lungo termine, con la stessa tranquillità fiscale del concordato.

Pro

Rendimento massimizzato: prendi il 46% in più rispetto al lungo termine, con tassazione al 10%.
A Trieste c’è domanda stabile (Università, specializzandi, SISSA, corsi di medicina, dottorati).
Se gestisci bene i rapporti, gli studenti si comportano meglio di quanto pensi.
Vantaggio competitivo nascosto: la maggior parte dei proprietari non sa di questa agevolazione e lascia soldi sul tavolo.

Contro

Turn-over: ogni anno (o ogni 18–24 mesi) devi cercare nuovi inquilini.
Più attenzione: piccole rotture, richieste, gestione quotidiana.
Vuoti estivi: luglio-agosto spesso restano vuoti, oppure devi trovare studenti per corsi estivi o tirocini (considera 1–2 mesi di vuoto all’anno nel calcolo reale).
Usura maggiore: più ricambi = più manutenzione ordinaria (tinteggiature più frequenti, piccole riparazioni).
Devi conoscere la normativa e fare il contratto correttamente per accedere alle agevolazioni.

Per chi funziona

Per chi vuole massimizzare il rendimento ed è disposto a dedicarci tempo. Se hai già esperienza con studenti, o se hai voglia di gestire in modo attivo, questa è la formula che unisce il canone più alto con la tassazione più bassa.

È la scelta dell’investitore che sa dove guardare.

Scenario 3: Concordato 3+2 (classico)

Come funziona

Contratto a canone concordato (o “convenzionato”), durata 3+2 anni. Il canone è vincolato a fasce definite dagli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e proprietari. In cambio di un canone più basso, ottieni sgravi fiscali importanti.

Canone realistico

Per una zona semi-centrale a Trieste, diciamo 520 euro/mese (spesso più basso degli studenti perché è calcolato su immobile meno denso o parzialmente arredato).

Rendimento lordo annuo

520 × 12 = 6.240 euro Su un valore di 115.000 euro → 5,4% lordo annuo

Tassazione (Cedolare secca 10%)

624 euro

Risparmio IMU

~250 euro (stimati)

Rendimento netto annuo

~5.866 euro

Rispetto al lungo termine libero (600 euro/mese con cedolare al 21%):

Differenza reale: circa +178 euro/anno rispetto al lungo termine libero.

Pro

Fiscalità agevolata: risparmi il 50% di tasse sul canone rispetto al mercato libero.
Inquilini molto stabili: chi cerca il concordato di solito resta per anni.
Meno pressione sul prezzo: il canone è definito da accordi, non da trattativa.
Immagine “sociale” positiva: se ti interessa, è un modo di affittare più equo.

Contro

Canone mensile più basso in assoluto.
Meno libertà: sei vincolato alle fasce concordate.
Non puoi interrompere facilmente: il contratto è strutturato per durare.

Per chi funziona

Per chi vuole stabilità, minime tasse e un inquilino che resta per anni senza pensieri. Se il tuo obiettivo è un’entrata costante con zero rischio fiscale e zero ansia, questa è la tua strada.

E quindi, quale scelgo?

Ecco il riepilogo dei soldi che ti restano in tasca (Netto Annuo):

Formula	Canone/mese	Netto annuo	Note
Lungo termine libero (4+4)	600 €	~5.688 €	Tranquillo ma costoso fiscalmente
Concordato 3+2	520 €	~5.866 €	Stabile, batte il libero grazie alle tasse basse
Studenti universitari (Agevolato)	750 €	~8.350 €	Il Vincitore (+46% di guadagno netto)

Il dato che salta all’occhio: l’affitto a studenti con agevolazione fiscale ti fa guadagnare quasi la metà in più rispetto al lungo termine (+46%), e il 42% in più rispetto al concordato 3+2.

Scegli studenti universitari (con agevolazione) se:

Vuoi massimizzare il profitto (+2.662€ netti/anno rispetto al lungo termine).
Hai tempo e voglia di gestire turn-over (1 volta ogni 12–24 mesi in media).
Non ti spaventa l’idea di cercare nuovi inquilini e occuparti di piccole manutenzioni più spesso.
Vuoi sfruttare un vantaggio fiscale che quasi nessuno conosce.

Scegli concordato 3+2 se:

Vuoi la massima serenità, poche tasse e un inquilino che resta per anni.
Preferisci dormire sereno sapendo che il canone è “giusto” e che fiscalmente sei a posto.

Scegli lungo termine libero se:

Hai un immobile di lusso fuori dalle tabelle del concordato.
Per un bilocale standard come questo, però, oggi non conviene quasi mai: paghi più tasse del 3+2 per guadagnare quasi lo stesso.

Il punto vero

Molti proprietari fanno il contratto studenti “a canone libero” (4+4) pagando il 21% di tasse.

Sbagliano.

Con la giusta impostazione contrattuale (Accordo Territoriale di Trieste, con asseverazione), paghi il 10% di tasse su un canone del 25% più alto del lungo termine.

Il risultato è che guadagni 2.662 euro netti in più all’anno.

Non è una differenza marginale. Su 10 anni sono 26.620 euro. Su un immobile da 115.000 euro, sono il 23% del valore dell’investimento.

Questo è il tipo di vantaggio che distingue chi improvvisa da chi sa dove guardare.

Cosa ti dico da qui

Non esiste la scelta giusta per tutti. Esiste la scelta giusta per te, ora, con questo immobile.

Se hai già altri 3 appartamenti in affitto e non hai più voglia di starci dietro, il concordato 3+2 è la tua salvezza. Se questo è il primo, hai voglia di ottimizzare e non ti spaventa un po’ di gestione operativa, gli studenti con agevolazione fiscale sono imbattibili. Se hai bisogno di massima tranquillità e zero pensieri, il 3+2 ti fa dormire sereno.

La cosa peggiore che puoi fare è scegliere “a caso” o “perché l’ha fatto il vicino”. Ogni formula cambia i numeri, cambia il tempo che ci devi mettere e cambia il livello di stress.

Non sai se il tuo immobile rientra nei parametri per arrivare a 750€ con la cedolare al 10%?

Ogni casa ha il suo massimale specifico (dipende da metri quadri esatti, zona censuaria, classe energetica, stato dell’arredo).

Sbagliare il calcolo significa rischiare sanzioni.

Se hai un immobile e non sai quale strada prendere, facciamo due conti insieme. Ti preparo una simulazione precisa sul TUO appartamento per capire qual è il canone massimo legale che puoi chiedere pagando solo il 10% di tasse, senza rischi.

Vuoi capire quanto renderebbe il tuo appartamento con ciascuna di queste formule? Scrivimi, ti preparo un’analisi su misura con numeri reali, massimali verificati e zero fregature.

Nota fiscale e legale importante

Le agevolazioni fiscali menzionate in questo articolo (cedolare secca al 10% e sconto IMU del 25% per contratti studenti universitari e concordato 3+2) sono soggette a verifica dei requisiti previsti dall’Accordo Territoriale del Comune di Trieste e richiedono l’asseverazione delle associazioni di categoria (sindacati inquilini e proprietari).

I canoni indicati sono calcolati applicando le maggiorazioni massime previste per zona, arredo, superficie convenzionale e durata contrattuale. Ogni immobile ha parametri specifici che vanno verificati caso per caso.

Prima di scegliere una formula, verifica sempre con il tuo commercialista o con un consulente fiscale i requisiti specifici e i massimali applicabili al tuo immobile.

Nota fiscale e legale importante

A dicembre 2025 è stato siglato il nuovo Accordo Territoriale per Trieste. Prima di stipulare un contratto, verifica sempre con il tuo commercialista o con un consulente fiscale i requisiti specifici e i massimali aggiornati applicabili al tuo immobile secondo l’Accordo vigente.